اجور معوقه یکی از چالشهایی است که از قدیم تا کنون بین مستاجر و مالکان وجود داشته است. در واقع این مفهوم به تعداد اجاره بهایی گفته میشود که مستاجر آنها را پرداخت نکرده است. این موضوع بسیار مهم شناخته شده و باعث چالشهای حقوقی بین مالکان و مستاجران شده است.
در شرایطی که اجور معوقه صورت میگیرد، مالکان نمیدانند چگونه میتواند اجارههای باقی مانده را پس بگیرند. در این مسیر وکیل ملکی نقش مهمی دارد. وکیل ملکی با شناخت قوانین و شناخت مسیر مطالبه اجور معوقه کامل تمام اجاره بهاهای پرداخت نشده را از مستاجران پس میگیرند.
در ادامه مقاله به شکل کامل به پرداخت تعریف اجور معوقه ومطالبه آن، روشهای مطالبه آن ، فرایند مطالبه اجاره بهاهای پداخت نشده، نمونه دادخواست مطالبه آن و نقش وکیل ملکی در این فرایند میپردازیم. برای آگاهی بیشتر در این زمینه، در ادامه مقاله همراه ما باشید!
اجور معوقه چیست؟
اجور معوقه به اجارههای پرداخت نشدهای گفته میشود که مستاجر طبق قرارداد اجاره موظف بوده است در تاریخ موقر پرداخت کند. این عدم پرداخت ممکن است به دلایل متفاوتی صورت گرفته باشد اعم از ناتوانی مستاجر یا غفلت وی در پرداخت است. در نتیجه، اجاره بهاهای پرداخت نشده به عنوان یک بدهی به مالک باقی میماند و مالک در صورت عدم پرداخت اجاره بها میتواند به صورت قانونی برای دریافت آن اقدام نماید.
مطالبه اجور معوقه چیست
همانطور که در پاراگراف بالا به طور کامل این مفهوم را را شرح دادیم، مطالبه اجور معوقه یک حق قانونی از منظر قانون برای مالکین است. مالکین به شکل قانونی میتواند برای باز پس گرفتن اجاره بهاهای پرداخت نشده اقدام کنند و به این فرایند مطالبه اجور معوقه گفته میشود.
در صورتی که مالک برای مطالبه اجاره بهاهای پرداخت نشده اقدام کند، ممکن است قانون خسارتی را نیز جهت کم ارزش شدن پول اجاره تعیین کند. که به این خسارت، خسارت تأخیر تأدیه گفته میشود که در ادامه مقاله به این موضوع پرداختهایم.
تفاوت اجور معوقه با اجرت المثل ایام تصرف
|
عنوان |
اجور معوقه |
اجرتالمثل ایام تصرف |
|
تعریف |
به اجاره بهاهای پرداخت نشده از سوی مستاجر در زمان مدت قرارداد گفته می شود. |
مبلغی که بابت استفاده غیرمجاز از ملک پس از پایان مدت قرارداد اجاره تعیین میشود. |
|
مبنای پرداخت |
بر اساس قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر تعیین میشود. |
بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری و مطابق ارزش روز ملک تعیین میشود. |
|
نیاز به قرارداد |
بله، اجور معوقه فقط در صورتی قابل مطالبه است که قرارداد اجاره وجود داشته باشد. |
خیر، در صورت عدم وجود قرارداد نیز باید پرداخت گردد. |
|
مبنای محاسبه مبلغ |
مبلغ تعیینشده در قرارداد اجاره. |
ارزش عرفی اجاره ملک در بازار و مدت تصرف غیرقانونی. |
|
امکان دریافت خسارت تأخیر |
بله، در صورتی که مستاجر پرداخت اجور معوقه را به تاخیر بیندازد، موجر میتواند خسارت تاخیر تادیه را مطالبه کند. |
خیر، معمولاً خسارت تاخیر تادیه شامل اجرتالمثل نمیشود. |
|
مثال کاربردی |
مستاجری که چند ماه اجارهبهای توافقشده در قرارداد را پرداخت نکرده است. |
مستاجری که پس از اتمام مدت قرارداد، بدون تمدید قرارداد همچنان در ملک باقی مانده و از آن استفاده کرده است. |
در این جدول به خوبی تفاوتهای بین این دو مفهوم توضیح داده شده است که اجور معوقه به قرارداد بسته شده بین مالک و مستاجر مربوط است. اما اجرتالمثل ایام تصرف بیشتر از قرارداد بسته شده به استفاده غیرمجاز مستاجر از ملک ارتباط دارد.
نحوه مطالبه اجور معوقه
مطالبه اجور معوقه یک فرایند حقوقی شمرده میشود که مستاجر را ملزوم به پرداخت اجاره بهاهای پرداخت نشده به مالک میکند. طبق ماده 490 قانون مدنی که در جهت نحوه مطالبه اجراه بهاهای پرداخت نشده آمده است، مستاجر موظف است که:
- مستاجر باید از ملک به شکل معقول استفاده کند و از آسیب به آن پرهیز کند.
- مستاجر باید با توجه به هدفی که در قرارداد ذکر شده از ملک استفاده کند.
- مستاجر باید در زمان مهلت اجاره آن را پرداخت کند در صورت نبود زمان مشخص فورا باید به پرداخت آن بپردازد.
مراحل قانونی مطالبه اجور معوقه
اجور معوقه همانطور که از نامش پیداست که اجارههایی گفته میشود که پرداخت نشده است. مالک میتواند به صورت قانونی برای دریافت آنها اقدام کند. ما در این بخش از مقاله به صورت کامل به شرح فرایند مطالبه اجور معوقه پرداختهایم.
- ارسال اظهارنامه رسمی مطالبه اجور معوقه
اولین مرحله قبل از مراجعه به دادگاه، ارسال اظهارنامه قانونی به مستاجر و تعیین مهلت مشخص برای پرداخت اجاره بهاهای پرداخت نشده است. اظهارنامه باید شامل مبلغ دقیق اجارههای پرداخت نشده و تاریخ مشخص هر پرداخت انجام نشده و هشدار به مستاجر جهت اقدام از طریق دادگاه باشد. - طرح دعوی مطالبه اجور معوقه در دادگاه
در صورتی که مستاجر به اظهار نامه ارسال شده پاسخ ندهد مالک میتواند از طریق دادگاه برای دریافت اجارهبهای پرداخت نشده اقدام کند. این بخش از فرایند شامل سه بخش میشود که به صورت کامل شرح داده شده است:
الف. تعیین صلاحیت دادگاه:
برای مبالغ کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان، دادگاه صالح محل اقامت مستاجر صالح به رسیدگی خواهد بود.برای مبالغ بیش از ۱۰۰ میلیون تومان، دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت مستاجر باید به دعوی رسیدگی کند.
ب. تنظیم دادخواست:
دادخواست باید حاوی اطلاعات دقیق از خواهان (مالک) و خوانده (مستاجر) باشد. همچنین مبلغ دقیق اجاره بهاهای پرداخت نشده ذکر شده باشد. در صورت لزوم، مالک میتواند درخواستهای دیگری نظیر تخلیه ملک یا خسارت تاخیر تادیه را نیز مطرح کند.
ج. ارائه مدارک:
تمام مدارک مربوط به قرارداد اجاره، پرداختهای قبلی، و اظهارنامه رسمی باید به دادگاه ارسال شود. این مستندات نقش کلیدی در اثبات ادعای مالک دارند.
- دریافت حکم دادگاه و اقدامات بعدی
پس از ارسال دادخواست دادگاه، دادخواست را بررسی کرده و در نهایت حکم را صادر میکند. مالک میتواند با استفاده از این حکم برای دریافت خسارتهای قانونی و پرداخت هزینههای دادرسی اقدام کند. اگر مستاجر همچنان به تعهدات خود عمل نکند، موجر میتواند از طریق اجرای احکام برای تخلیه ملک و وصول مبلغ معوقه اقدام نماید.
خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه
خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه به عنوان یکی از مهمترین ابزارهای حقوقی در قراردادهای اجاره است. این خسارت به منظور جبران خسارت پولی است که از ارزش آن کم شده است. این خسارت جهت ارزش دادن به حقوق مالکان است و باعث میشود مستاجران در این امور تعدیل نکنند.
در صورتی که دادگاه مستاجر را به پرداخت خسارت تادیه ملزم کند. مستاجر باید علاوه بر اجاره بها های پرداخت نشده، خسارت تادیه را نیز پرداخت کند. این مبلغ بهعنوان خسارت مالی برای ضرر و زیان وارده به مالک ملک در اثر عدم دریافت به موقع اجاره تعیین میشود.
مطالبه اجور معوقه در صلاحیت کجاست
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی اجور معوقه به شکل معمول دادگاه عمومی در محل ملک یا محل سکونت مستاجر است. در صورتی که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، مالک میتواند برای دریافت حق خود به دادگاههای صالح مراجعه کند. در این زمینه، اگر اجارهنامه یا قرارداد اجاره بهصورت رسمی و با ثبت قانونی تنظیم شده باشد، دادگاه بر اساس آن شرایط را بررسی کرده و حکم را صادر میکند.
نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه
خواهان: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ آدرس: …
خوانده: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ آدرس: …
وکیل: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ آدرس: …
خواسته:
درخواست صدور حکم برای الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه به مبلغ … میلیون تومان، خسارات قراردادی به مبلغ … میلیون تومان، و اجرتالمثل ایام تصرف به مبلغ … هزار تومان در هر روز از تاریخ … تا زمان تخلیه ملک، همچنین تقاضای پرداخت کلیه هزینههای دادرسی از جمله هزینه دادرسی، حقالوکاله وکیل، و خسارت تاخیر تادیه.
دلایل و مستندات:
فتوکپی سند مالکیت به شماره …
فتوکپی مصدق سند اجاره
سند عادی مورخ …
وکالتنامه وکیل
متن دادخواست:
ریاست محترم دادگاه
با سلام و احترام،
اینجانب … به وکالت از خواهان پرونده شماره … به استحضار میرساند که:
موکل اینجانب مالک شش دانگ یک دستگاه آپارتمان واقع در آدرس … به موجب سند مالکیت شماره … میباشند. فتوکپی سند مالکیت پیوست است.
این ملک به موجب سند اجاره مورخ … به مدت … سال و با تمدید قراردادهای مکرر به خوانده محترم اجاره داده شده است. تمام صفحات قرارداد اجاره به پیوست تقدیم میشود.
قرارداد اجاره در تاریخ … به پایان رسید و تمدید نشده است. لذا مستاجر از تاریخ انقضای قرارداد بدون اجازه و رضایت موکل در ملک تصرف دارد.خوانده محترم اجور معوقه خود از تاریخ … به مبلغ … میلیون تومان را پرداخت نکرده است. بر اساس آخرین تمدید قرارداد، در صورتی که اجارهبها به موقع پرداخت نمیشد، مستاجر موظف به پرداخت مبلغ روزانه … هزار تومان بابت هر روز تأخیر میشد.
علاوه بر این، طبق بند 6-8 قرارداد اجاره، مستاجر موظف است از تاریخ انقضای قرارداد مبلغ روزانه … هزار تومان را بابت اجرتالمثل ایام تصرف به موجر پرداخت نماید.
با توجه به توضیحات ارائهشده و بر اساس مواد 490 و 494 قانون مدنی، خواهشمند است با توجه به مستندات پیوست، رسیدگی و صدور حکم بر اساس خواستههای مطرحشده صورت پذیرد.
آدرس ملک: …
امضا
(وکیل یا خواهان)
نقش وکیل در پیگیری و وصول اجور معوقه
نقش وکیل در مسیر اجاره بهاهای پرداخت نشده یا همان اجور معوقه بسیار حیاتی به شمار میرود. وکیل میتواند فرایند را تسهیل کرده و بهترین مسیر و کوتاهترین مسیر برای مطالبه را انتخاب کرده و حقوق شما را باز پس میگیرد.
وکیل ملکی در اولین مرحله قرارداد اجاره را بررسی میکند و در صورتی که مشکلی وجود داشته باید آن را به نفع موکل خود اصلاح میکند. در قدم بعدی یک اخطار رسمی به مستاجر ارسال میکند و زمان پرداخت را مشخص میکند. در صورت نیاز برای موکل خویش دادخواست را تنظیم کرده و یک دادخواستی تهیه میکند که احتمال موفقیت موکل خویش را بالا ببرد.
وکیل ملکی با توجه به دانش خود در جلسات حضور پیدا کرده و از موکل خویش دفاع میکند. همچنین در صورت امکان خسارت تادیه را تعیین میکند که کمترین ضرر به موکل خودش برسد. همچنین پس از صدور حکم وکیل با استفاده از ابزارهای اجرائی میتواند ضمانتنامههایی را برای پرداخت اجاره بهاهای پرداخت نشده تنظیم کند. همچنین در صورت وجود مشکل در هر مرحله مشاور حقوقی جامعی به موکل خویش میدهد تا آرامش وی پابرجا باشد.
نتیجه گیری
همانطور که در تمام مقاله به توضیح کامل معنای اجور معوقه و نحوه مطالبه آن پرداختهایم، اجور معوقه به اجاره بهای پرداخت نشده از سوی مستاجر میگویند که مالک میتواند به صورت قانونی آن را مطالبه کند. این موضوع نه تنها به عنوان بدهی مالی بلکه یک حق قانونی برای مالک شمرده میشود.
وکیل ملکی با توجه به دانش و اطلاعاتی که از مسائل ملکی دارد میتواند از تنظیم دادخواست مطالبه تا در یافت حق اجاره بهای پرداخت نشده در کنار موکل خویش باشد. علاوه بر این، وکیل میتواند با صحبت با مستاجر از روی صلح باعث توافق بین طرفین و پرداخت حق مالک شود. بهطورکلی، حضور یک وکیل ملکی در چنین مواردی میتواند احتمال موفقیت در دریافت اجاره بهاهای پرداخت نشده را بهطور چشمگیری افزایش دهد.
در صورت داشتن هرگونه سوال و ابهام میتوانید با کارشناسان دیوان خرد از طریق فرمهای اطلاعاتی در اول مقاله و شمارههای موجود در سایت اقدام نمایید. کارشناسان دیوان پاسخگوی تمامی سوالات حقوقی و کیفری شما هستند.
سوالات متداول
- چه زمانی اجور معوقه باید پرداخت شود؟
اجور معوقه در زمانی صورت میگیرد که مستاجر اجاره را پرداخت نکرده باشد و در صورتی که مالک درخواست مطالبه آن را کند، مستاجر باید آن را بپردازد. - اگر مستاجر اجور معوقه را نپردازد، چه اقداماتی باید انجام داد؟
در صورتی که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، مالک میتواند از طریق دادگاه برای دریافت اجاره بهای پرداخت نشده اقدام کند. - آیا لازم است برای مطالبه اجور معوقه و خسارت تأخیر تأدیه، وکیل بگیرم؟
روند مطالبه اجور معوقه بدون وکیل نیز امکانپذیر است، اما حضور وکیل ملکی میتواند روند قضائی پرونده را تسهیل کرده و شانس موفقیت را افزایش دهد.
