یکی از مواردی که حتماً به گوش مغازه داران و صاحبان ملکهای تجاری خورده است، واژه سرقفلی است. تعریف دقیق سرقفلی را شاید نشنیده باشید ما در این مقاله قصد داریم به یکی از سوالات پرتکرار شما با عنوان سرقفلی چیست به طور کامل پاسخ دهیم.
سرقفلی یکی از مواردی است که بیشتر صاحب مغازهها و مالکان در تعیین مبلغ آن با صاحبان ملکها به مشکل میخورند. برای اینکه در این موارد به مشکل نخورید و اطلاعات کافی را در این موارد داشته باشید، بهتر است با وکیل امور سرقفلی مشورت داشته باشید.
وکیل میتواند در تعیین ارزش آن، تشکیل پرونده، نحوه دادخواست و جلسات دادگاهی همراه شما باشد. در ادامه مقاله با ما همراه باشد تا بتوانیم اطلاعات کاملی راجع به این مسئله به شما ارائه دهیم:
سرقفلی به زبان ساده
یکی از سوالات پر تکرار در امور املاک این است که سرقفلی چیست؟ سرقفلی در حقوق ایران، یک نوع حق مالی و غیرمنقول است که به مستأجر مغازه یا ملک تجاری اجازه میدهد با پرداخت مبلغی به مالک، از یک امتیاز ویژه برای بهرهبرداری تجاری از ملک برخوردار شود. این امتیاز به او اجازه میدهد بدون اینکه مالک رسمی ملک باشد، از موقعیت و اعتبار تجاری مکان استفاده کند.
در واقع، وقتی مستأجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت میکند، به نوعی امتیاز استفاده از محل را بهدست میآورد که میتواند برای کسبوکار خود از آن استفاده کند. این حق معمولاً با توافق بین مالک و مستاجر ایجاد میشود و در قرارداد اجاره ذکر میگردد. اما حتی اگر در قرارداد هم قید نشده باشد، ممکن است در برخی شرایط توسط قانون به رسمیت شناخته شود.
معنی سرقفلی از منظر حقوقی
تعریف سرقفلی از منظر حقوقی به معنای حق استفاده مستأجر از منافع ملک تجاری یا ارزش تجاری است که مستأجر با فعالیت خود به ملک میافزاید. سرقفلی در ایران به دو شکل تعریف شده است که این دو شکل به شرح زیر است:
- سرقفلی ناشی از پرداخت مبلغ اولیه: حقی است که مستأجر در اول قرارداد جهت استفاده از منافع تجاری ملک به شکل اولویت دار میپردازد.
- سرقفلی ناشی از حسن شهرت تجاری: اگر فرد مستأجر با سالها فعالیتی که داشته ارزشافزودهای به ملک داشته باشد، باید در آخر قرار داد آن را از مالک ملک بگیرد.
انواع سرقفلی
سرقفلی دارای دو نوع مجازی و واقعی است. هر نوع از سرقفلی متفاوت است و شرایط خاص خود را دارد. در این پاراگراف به شکل کامل انواع سرقفلی را برای شما شرح میدهیم. انواع سرقفلی به شرح زیر است:
سرقفلی واقعی
سرقفلی واقعی به این منظور است که وقتی ملک تجاری برای اولین بار به اجاره میرود، مالک حق سرقفلی را به مستأجر با پرداخت مبلغ میدهد. مستأجر برای فعالیت در مکان تجاری باید این حق را پرداخت نماید تا بتواند از آن استفاده نماید.
سرقفلی مجازی
سرقفلی مجازی به فعالیت مستأجر در مشهور کردن و به اعتبار رساندن مکان تجاری دارد. در این نوع از سرقفلی مالک باید تلاشی را که مستأجر کرده در عنوان حق سرقفلی به مستأجر بپردازد. این حق سرقفلی باید قبل از تخلیه مغازه صورت بگیرد.
حق مالکیت چیست؟
حق مالکیت حقی است که فرد در صورت خرید یک شی، ملک و یا زمین مالک آن محسوب میشود. در حق مالکیت فقط صاحب ملک حق استفاده از او را دارد مگر اینکه فردی خلاف قانون از وسایل فرد دیگری استفاده کند.در حق مالکیت، فرد میتواند مال خود را بفروشد و حق مالکیت را به فرد دیگری بدهد.
فرق مالکیت و سرقفلی چیست
|
ویژگی |
مالکیت |
سرقفلی |
|
نوع حق |
دائمی و کامل |
موقتی و وابسته به قرارداد اجاره |
|
قابلیت فروش |
بله |
بله (تحت شرایط خاص) |
|
قابلیت ارثبری |
بله |
بله |
|
استفاده از ملک |
کامل (تخریب، بازسازی، فروش) |
محدود به استفاده تجاری |
|
نوع سند |
سند رسمی مالکیت |
قرارداد یا توافقنامه حقوقی |
خرید سرقفلی مغازه چیست؟
سرقفلی مغازه حقی است که مستأجر برای ملک تجاری اجاره شده پرداخت میکند که اضافه بر مبلغ اجاره است. این حق پس از اتمام قرارداد به مستأجر پرداخت میشود. این حق با حق کسبه پیشه متفاوت است.
این حق در واقع مبلغی برای ارزش ملک است؛ ولی حق کسبه پیشه ارزش فعالیت مستأجر است. اما در صورت خرید تا وقتی که مالکیت با یک فرد است این حق برای وی باقی میماند و پول به کسی برنمیگردد.
فروش سرقفلی چیست؟
در واقع فروش این حق به منظور فروش مزیتهای ملک تجاری به فرد دیگری است و مالک جدید مغازه را با تمام ارزشهای کسب شده میخرد. این مبلغ از قیمت ملک تجاری جداگانه است و باید فرد خریدار جدا بپردازد.
به چه دلیلی سرقفلی به فروش می رسد؟
در صورتی که مالک دیگر ملک خود را نیاز نداشته باشد ملک و حق سرقفلی را میفروشد. در برخی موارد صاحب ملک بازنشسته میشود و دست از کار میکشد یا به دلیل مشکلات مالی دست از کار میکشند و مال خود را میفروشند.
مراحل فروش سرقفلی
- توافق اولیه: در مرحله اول باید مالک و خریدار راجع به تمامی شرایط صحبت کرده و به تفاهمی راجع به قیمت برسند.
- تهیه سند انتقال: پس از شکل گیری توافق اولیه، باید مالک مالکیت ملک را تغییر دهد و سند را به خریدار انتقال بدهد.
- ثبت سند در دفتر اسناد رسمی: پس از اتخاذ تصمیم انتقال سند هر دوی طرفین به دفتر ثبت اسناد رسمی رفته و مالکیت را به شخص خریدار واگذار میکند.
- پرداخت مالیات: پس از انجام ثبت سند و مراحل آن، باید هر دو طرف قرار داد مالیات انتقال سند را پرداخت کرده باشند.
- تحویل مغازه: در صورت انجام تمامی مراحل ذکر شده، فرد مالک میتواند مغازه را به خریدار یا مالک جدید انتقال دهد.
محاسبه ارزش سرقفلی چگونه است؟
محاسبه ارزش سرقفلی یکی از مراحل حساس در معاملات املاک تجاری است که تحت تأثیر عوامل مختلف قرار دارد. در اینجا مهمترین عواملی که بر محاسبه ارزش سرقفلی تأثیر میگذارند آورده شده است:
- موقعیت مکانی ملک: مکانهای تجاری در مناطق پررفتوآمد و دسترسی آسان، ارزش بالاتری دارند.
- نوع کسبوکار و شهرت تجاری: کسبوکارهای شناختهشده و موفق معمولاً سرقفلی بالاتری دارند.
- مدت زمان اجاره قبلی: اجاره بلندمدت و موفقیت کسبوکار قبلی موجب افزایش ارزش سرقفلی میشود.
- وضعیت اقتصادی و تورم: نوسانات اقتصادی، مانند تورم یا رکود، میتواند بر ارزش سرقفلی تأثیرگذار باشد.
- مساحت و امکانات ملک: ملکهایی با مساحت بزرگتر و امکانات ویژه مانند پارکینگ یا انبار، معمولاً سرقفلی بالاتری دارند.
در نهایت، همه این عوامل در کنار هم کمک میکنند تا ارزش واقعی سرقفلی مشخص شود. برای اطمینان از صحت محاسبه، مشورت با یک وکیل یا کارشناس املاک میتواند راهگشا باشد.
در صورت اختلاف بین موجر و مستاجر در مورد سرقفلی، چه باید کرد؟
یکی از اختلافهای رایج راجع به سرقفلی اختلاف بین مالک و مستأجر است. این اختلافها انواع گوناگونی دارند که در هر شرایطی راههای مختلفی برای حل این اختلافها وجود دارد. اگر این اختلافها حل نشد باید اقدامات زیر را انجام داد:
در مرحله اول بهتر است که هر دو طرفه قرارداد رو به روی هم تلاش برای حل این اختلاف کنند. در صورتی که در این مرحله به پایان رسید اختلاف خاتمه پیدا میکند. اگر طرفین توافق نکرده باشند. دعوا به شورای حل اختلاف کشیده میشود. شورای حل اختلاف نیز سعی به حل موضوع در این مرحله دارد و سعی میکند تنشها و اختلافها را بین طرفین کمتر کند.
در صورت توافق بین طرفین میتوانند به کارشناس مراجعه کنند. کارشناس میتواند در تعیین قیمت گذاری سرقفلی و شرح اختلاف و پیدا کردن راه حل به افراد کمک کنند. همچنین میتوانند با رجوع به قرارداد بسیاری از موارد را بررسی کنند.
در صورتی که طرفین به هیچ کدام یک از روشهای گفته شده مشکل خود را حل نکردهاند و به توافق نرسیدهاند، میتوانند به دادگاه مراجعه کنند. با ثبت درخواست شکایت خود، دادگاه شرایط را بررسی میکند و در نتیجه حکم را ابلاغ میکند.
در چه شرایطی مالک میتواند قرارداد سرقفلی را باطل کند؟
در شرایط مختلف، مالک حق دارد که قرارداد سرقفلی را باطل کند. این موضوع بستگی به شرایط خاص و توافقات موجود در قرارداد دارد. در ادامه به شرایطی که مالک میتواند اقدام به فسخ قرارداد کند، اشاره خواهیم کرد.
- نیاز شخصی مالک به ملک: اگر مالک تصمیم بگیرد که از ملک برای استفاده شخصی خود بهرهبرداری کند، میتواند قرارداد را فسخ کند. این نیاز شخصی باید بهطور قانونی اثبات شده و مستأجر از این تصمیم مطلع شود.
- تغییر کاربری ملک: زمانی که مالک تصمیم به تغییر کاربری ملک بگیرد، مثلاً آن را از تجاری به مسکونی یا اداری تبدیل کند، میتواند قرارداد سرقفلی را لغو کند. تغییر کاربری باید با رعایت قوانین و اطلاع رسانی به مستأجر انجام شود.
- عدم پرداخت اجاره توسط مستأجر: یکی از دلایل اصلی فسخ قرارداد، عدم پرداخت اجارهبها توسط مستأجر است. در این صورت، مالک میتواند پس از اخطار رسمی، قرارداد را باطل کرده و از مستأجر بخواهد که ملک را تخلیه کند.
- تغییر نوع کسبوکار توسط مستأجر: اگر مستأجر بدون توافق مالک نوع کسبوکار خود را تغییر دهد، مانند تغییر صنف تجاری از فروشگاه به رستوران، مالک میتواند قرارداد را فسخ کند.
در تمامی این موارد، مالک باید مراحل قانونی و حقوقی را طی کند تا فسخ قرارداد بهطور رسمی انجام گیرد. این شرایط برای حفظ حقوق هر دو طرف قرارداد ضروری است و از بروز مشکلات و اختلافات جلوگیری میکند.
آیا سرقفلی قابل ارث است؟
بله ، با توجه به این که سرقفلی مثل ملک به فروش میرود میتوان قابل ارث باشد. در صورت فوت مالک، این حق به وراث میرسد. وراث با ثبت فوت متوفی میتوانند اقدام به گرفتن آن کنند.
نتیجه گیری
سرقفلی چیست یکی از سوالات پرتکرار در زمینه سرقفلی است. سرقفلی حقی است که صاحب ملک از مستأجر میگیرد و مبلغ بعد از فسخ قرارداد به مستأجر بازگردانده میشود. سرقفلی دارای انواع مختلفی است و هر نوع شرایط خاص خود را دارد. همچنین به اجاره و فروش میرسد. در صورت فروش باید به خریدار جدید انتقال داده شود. به این دلیل سرقفلی قابل ارث است و به وارث میرسد.
در صورت وجود هرگونه اختلاف بین مالک و مستأجر بهترین راه حل مشورت با وکیل امور سرقفلی است. وکیل تمامی حقوق و قوانین را میداند. همچنین در تعیین ارزش سرقفلی و حل اختلافات بین مالک و مستأجر به فرد کمک میکند.
در صورت وجود هرگونه سؤال و ابهام میتوانید با کارشناسان دیوان خرد در ارتباط باشید. این ارتباط در کمترین زمان ممکن اتفاق میافتد. شمارههای ثبت شده در سایت و فرمهای اطلاعاتی، راههای ارتباطی با کارشناسان دیوان خرد میباشند. ارتباط شما با ما باعث افتخار کارشناسان دیوان خرد میباشد.
سوالات متداول
- تفاوت سرقفلی با مالکیت در چیست؟
این حق ارزش افزوده ای است که جدا از قیمت واقعی ملک تجاری به فروش میرسد. - نقش وکیل سرقفلی چیست؟
وکیل در تعیین و ارزش گذاری، کمک در توافق طرفین، تنظیم دادخواست، جمع آوری مدارک و دفاع از شما عمل میکند. - آیا ملک مسکونی سرقفلی دارد؟
این حق برای مکانهای تجاری و مغازهها بیشتر استفاده میشود و در مسکن کاربرد چندانی ندارد.
