قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ یکی از مهمترین قوانین حاکم بر قراردادهای اجاره در ایران است؛ قانونی که با هدف شفافسازی روابط میان موجر و مستاجر، سادهسازی فرآیند تخلیه و تعیین تکلیف سرقفلی تصویب شد و هنوز هم مبنای اصلی بسیاری از دعاوی ملکی در دادگاههاست. آشنایی دقیق با این قانون، چه برای مالکان و چه برای مستاجران، نقش مهمی در پیشگیری از اختلافات حقوقی و تصمیمگیری درست در زمان تنظیم یا فسخ قرارداد اجاره دارد.
این قانون از زمان لازمالاجرا شدن، جایگزین مقررات قبلی برای قراردادهایی شد که بعد از تصویب آن منعقد میشوند و بهطور خاص، تفاوتهای اساسی با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ دارد؛ تفاوتهایی که ندانستن آنها میتواند هزینهساز باشد.
متن رسمی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶
فصل اول – روابط موجر و مستاجر
ماده ۱- از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی،
تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههایدانشجویی و ساختمانهای دولتی و
نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات
مندرج در این قانون و شرایطمقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.
ماده ۲- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و
بهامضای موجر و مستاجر برسد و بهوسیله دونفر افراد مورداعتماد طرفین بهعنوان
شهود گواهی گردد.
ماده ۳- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایممقام قانونی وی تخلیه
عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرایثبت ظرف یک هفته و در اجاره با
سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی
توسط ضابطین قوهقضاییه انجام خواهد گرفت.
ماده ۴- در صورتی کهموجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه ویا سند
تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه وتحویل مورد اجاره به موجر
موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.
چنانچه موجر مدعی ورود خسارت بهعین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت
مالالاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران
خسارات واردهو یا پرداخت بدهیهای فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان
با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیمدادخواست
مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت
دایره اجرا از تسلیموجه یا سند به مستاجر به همان میزانخودداری و پس از صدور رای
دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
ماده ۵- چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه
حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را بهدادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات
حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر میشود.
فصل دوم – سرقفلی
ماده ۶ – هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید میتواند مبلغی را
تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنینمستاجر میتواند در اثناء مدت
اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی
دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقداجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱ – چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به
دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیرحق مطالبه سرقفلی از مالک
را ندارد.
تبصره ۲ – در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید،
هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمتعادله روز را دارد.
ماده ۷ – هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر
باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره رانداشته باشد و متعهد شود که
هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در اینصورت مستاجر
میتواند از موجر و یا مستاجر دیگرمبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود
دریافت نماید.
ماده ۸ – هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را بهغیر مستاجر
اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرفواگذار نماید ، مستاجر
میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و
دریافت نماید.
ماده ۹ – چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد
و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کردهباشد هنگام تخلیه عین
مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
ماده ۱۰ – در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز میباشد هرگاه بین
طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیینخواهد شد.
تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع میباشد.
ماده ۱۱ – اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون
مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهندبود.
ماده ۱۲ – آئیننامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانههای
دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیرانخواهد رسید.
ماده ۱۳ – کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو میشود.
تاریخ تصویب ۱۳۷۶.۵.۲۶
تاریخ تایید شورای نگهبان ۱۳۷۶.۵.۲۹
دامنه شمول قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶
مطابق ماده ۱ این قانون، کلیه قراردادهای اجاره اماکن مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، آموزشی، خوابگاهها و حتی ساختمانهای دولتی که با سند رسمی یا عادی منعقد میشوند، تابع قانون مدنی و مقررات همین قانون هستند. نکته مهم اینجاست که نوع سند (رسمی یا عادی) باعث خروج قرارداد از شمول قانون نمیشود، بلکه صرف زمان انعقاد قرارداد ملاک اصلی است.
به بیان ساده، اگر اجارهنامه بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، حتی اگر یک قرارداد عادی باشد، مشمول این قانون خواهد بود.
شرایط صحت قرارداد اجاره در قانون ۷۶
قانونگذار در ماده ۲ تأکید کرده که قراردادهای عادی اجاره باید حتماً دارای مدت مشخص باشند، در دو نسخه تنظیم شوند و به امضای موجر، مستاجر و دو شاهد مورد اعتماد طرفین برسند. نبود هرکدام از این موارد میتواند در زمان بروز اختلاف، قدرت اجرایی قرارداد را کاهش دهد و حتی مانع صدور دستور تخلیه فوری شود.
در عمل، بسیاری از اختلافات ناشی از همین سهلانگاریهای ظاهراً ساده در زمان تنظیم اجارهنامه است.
تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره
یکی از مهمترین ویژگیهای قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶، سادهسازی روند تخلیه است. طبق ماده ۳، پس از پایان مدت اجاره، موجر میتواند درخواست تخلیه بدهد و بدون نیاز به رسیدگی طولانی، دستور تخلیه ظرف مدت کوتاهی صادر و اجرا شود. تفاوتی هم میان اجارهنامه رسمی و عادی از نظر مرجع اجرا وجود دارد، اما در هر دو حالت اصل بر سرعت در تخلیه است.
البته قانون در ماده ۴ از مستاجر هم حمایت کرده و تخلیه ملک را منوط به استرداد ودیعه یا تضمین دریافتی کرده است، مگر اینکه موجر همزمان دعوای مطالبه خسارت یا بدهیهای معوق را مطرح کرده باشد.
جایگاه سرقفلی در قانون ۷۶
فصل دوم قانون به موضوع سرقفلی اختصاص دارد؛ مفهومی که معمولاً با حق کسب و پیشه اشتباه گرفته میشود. در قانون ۷۶، سرقفلی یک حق مالی قراردادی است، نه یک حق قهری.
بر اساس ماده ۶، مالک میتواند در زمان اجاره ملک تجاری، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین مستاجر، در صورت داشتن حق انتقال، میتواند سرقفلی را به مستاجر بعدی واگذار کند. اما اگر سرقفلی از ابتدا از سوی مالک دریافت نشده باشد، مستاجر جدید پس از پایان قرارداد حق مطالبه سرقفلی از مالک را نخواهد داشت.
نکته کلیدی این است که برخلاف قانون ۵۶، در قانون ۷۶ اصل بر عدم تعلق سرقفلی است، مگر اینکه صراحتاً در قرارداد پیشبینی شده باشد.
پایان شمول قوانین قبلی
قانونگذار در ماده ۱۱ صراحتاً اعلام کرده که قراردادهای اجاره قبل از تصویب این قانون، مشمول آن نیستند و همچنان تابع مقررات زمان انعقاد خود خواهند بود. همین موضوع باعث شده که تشخیص قانون حاکم بر قرارداد، اولین و مهمترین گام در هر پرونده اختلاف موجر و مستاجر باشد.
در نهایت نیز با تصویب ماده ۱۳، کلیه قوانین مغایر با این قانون لغو شدهاند.
جمعبندی
قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ قانونی است که بر پایه اراده طرفین و سرعت در حلوفصل اختلافات تدوین شده است. این قانون به موجر امکان تخلیه سریعتر میدهد و در عین حال، با الزام به استرداد ودیعه و پیشبینی مسیر اعتراض، از حقوق مستاجر هم حمایت میکند. درک درست تفاوت این قانون با قانون ۵۶، بهویژه در موضوع سرقفلی، نقش تعیینکنندهای در جلوگیری از دعاوی پرهزینه دارد.
