در فرایند خرید و فروش املاک، تنظیم سند یکی از مراحل مهم در فرایند خرید و فروش محسوب میگردد و گاهی ممکن است پس از توافقات بین خریدار و فروشنده و تنظیم قولنامه، شخص فروشنده از سند زدن به نام خریدار امتناع کند. در چنین شرایطی، دعوای «الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای» بهعنوان یک ابزار قانونی برای احقاق حقوق خریدار، مورد استفاده قرار میگیرد.
وکیل دعوی الزام به تنظیم سند در این شرایط نقشی مهم و اساسی در این فرایند دارد. وکیل دعوی الزام به تنظیم سند با داشتن دانش و تخصص در این زمینه میتواند با بهره گیری از قوانین موجود به خوبی از حق موکل خود دفاع کند.
اگر شما هم با چالشهایی نظیر الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای رو به رو هستید یا به دنبال اطلاعاتی جامع در این باره میگردید، توصیه میکنیم در ادامه مقاله همراه ما باشید. با مطالعه این مقاله، میتوانید بهراحتی اطلاعات مورد نیاز خود را برای گرفتن تصمیمات صحیح در این زمینه به دست آورید.
قولنامه چیست؟
قولنامه یک نوع سند کتبی است که به عنوان توافقنامهای بین خریدار و فروشنده نوشته میشود. این سند در واقع تعهد بین فروشنده و خریدار را برای ثبت سند رسمی مشخص میکند و اجزای معامله نظیر قیمت و مشخصات ملک در آن درج میگردد. این سند بر پایه ماده 10 قانون مدنی تنظیم میگردد و تا جایی که مخالف قانون نباشد، طبق قانون مورد تأیید میباشد.
قولنامه همان شکلی که توضیح داده شده برای توافقنامه قبل از سند رسمی انجام میگردد. این نوع سند کتبی رسمی نیست اما در صورتی که دارای مشخصات و تنظیم درست و امضای طرفین در آن درج شده باشد،
میتواند پشتوانه حقوقی مهمی باشد.
الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای یعنی چه؟
الزام به تنظیم سند رسمی در دعاوی به معنای وادار کردن شخص فروشنده به انتقال سند مالکیت ملک به شخص خریدار است. در این شرایط شخص به اراده خود از تنظیم سند پس از تنظیم قولنامه، سر باز میزند و برای تنظیم سند حضور پیدا نمیکند.
در شرایطی که خریدار نسبت به خریدن ملکی اقدام کرده و شخص فروشنده پس از تنظیم قولنامه از تنظیم سند سر باز زند، خریدار میتواند طرح دعوی را مطرح کند. با مطرح کردن طرح دعوی الزام به تنظیم سند، شخص را از طریق قانونی وادار به انتقال سند و مالکیت میکند.
البته برای موفقیت در این دعوی، خریدار باید مدارک لازم از جمله نسخه قولنامه تنظیم شده، رسید پرداختهای صورت گرفته، گواهی استعلامها و سایر شواهد را ارائه دهد تا تعهد فروشنده و نیت واقعی طرفین برای انجام معامله اثبات شود.
شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای
برای اینکه شخص خریدار ملک بتواند فروشنده را پس از تنظیم قولنامه ملزم به تنظیم سند کند، باید چند شرط مهم که مبنای قانونی دارد، رعایت کند. شروطهای زیادی وجود دارد اما ما در این بخش به شرح دو شرط مهم و اساسی این طرح میپردازیم:
- مالکیت فروشنده بر ملک
یکی از شروط مهم و در واقع اولین شرط برای این طرح دعوی این است که فروشندهای که با خریدار موافقت کرده و در قولنامه به عنوان فروشنده توافق نامه را امضا کرده است، مالک اصلی ملک باشد. بعد از ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند در دادگاه، اولین مرحله مالکیت شخص فروشنده بررسی میگردد.
در صورتی که شخص فروشنده مالک اصلی ملک نباشد، دادگاه دعوی را رد میکند. در چنین حالتی، خریدار نمیتواند درخواست الزام به تنظیم سند بدهد و تنها راه باقیمانده، طرح شکایت کیفری بابت فروش مال غیر خواهد بود.
- وجود مبایعهنامه قانونی و معتبر
دومین شرط اساسی برای طرح این دعوی، وجود قولنامهای معتبر است. یعنی باید مبایعه نامهای که برای توافق بین فروشنده و خریدار ثبت شده است دارای اعتبار قانونی باشد و دارای شرایط لازم برای صحت قرارداد باشد.
اگر قرارداد یا قولنامهای که تنظیم شده دارای شرایط لازم نباشد؛ یعنی فاقد امضا باشد یا دارای اعتبار حقوقی نباشد، ممکن است دادگاه معامله شکل گرفته را باطل خواند. در این صورت شخص خریدار میتواند مبلغ پرداختی که به فروشنده پرداخت کرده است را پس گیرد.
بنابراین، صحت قرارداد اولیه و رعایت شروط قانونی معامله، مهمترین پیشنیاز برای پیروزی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک است. به همین دلیل، مشورت با یک وکیل الزام به تنظیم سند حرفهای در همان ابتدای کار میتواند از بسیاری از مشکلات بعدی جلوگیری کند.
مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای
اگر شما ملکی را با قولنامه خریداری کردهای و شخص فروشنده پس از تنظیم قولنامه از تنظیم سند در دفتر خانه امتناع میکند، میتوانید از طریق دادگاه او را ملزم به این کار کنید. برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای باید مراحل مشخصی را طی کنید که در ادامه به توضیح این مراحل میپردازیم:
- ثبت نام در سامانه ثنا: برای شروع هر دعوی حقوقی، از جمله الزام به تنظیم سند باید در سامانه ثنا قوه قضاییه ثبت نام کنید. بدون ثبتنام، نمیتوانید دادخواست خود را در سیستم قضایی ثبت کنید.
- ارائه مدارک هویتی: در زمان ثبت دادخواست، باید مدارک هویتی خود را از جمله شناسنامه و کارت ملی خود را برای احزار هویت ارائه دهید.
- ارائه اصل و کپی مبایعهنامه (قولنامه):در جلسات رسیدگی دادگاه باید اصل مبایعهنامه (قولنامه) را ارائه دهید. همچنین باید کپی برابر اصل آن را به دادگاه تحویل دهید.
- تکمیل فرم ارزش منطقهای ملک: قبل از ثبت دادخواست، باید فرم تعیین ارزش منطقهای ملک را تکمیل کنید. در این فرم اطلاعاتی مانند؛ آدرس دقیق ملک، ثبتی، مساحت، نوع ساخت ملک ذکر میشود. این اطلاعات معمولاً توسط خریدار یا وکیل او تکمیل میشود.
- بررسی پرداخت کامل یا باقیمانده ثمن: اگر در قرارداد طی شده باشد که مبلغی از قرارداد هنگام تنظیم سند باید پرداخت گردد، ممکن است دادگاه صدور حکم را مشروط به پرداخت باقیمانده مبلغ کند؛ بنابراین، بهتر است آمادگی پرداخت داشته باشید.
- اضافه کردن فروشندگان قبلی در دادخواست: نکتهای مهم در این زمینه، در صورتی که در اداره ثبت ملک به اسم فروشنده ثبت نشده است باید همه فروشندگان قبلی (سلسله ایادی) را نیز در دادخواست به عنوان خوانده وارد کنید.
مدارک لازم برای دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای
اگر ملکی را با قولنامه خریداری کردهاید و فروشنده برای تنظیم سند امتناع کرد باید از طریق طرح دعوی در دادگاه اقدام نمایید. برای طرح دعوی در مراجع قضایی باید دارای مدارک مشخص و معتبری باشید تا به درخواست شما رسیدگی شود. لیست کامل این مدارک شامل موارد زیر میباشد:
- مدارک شناسایی خریدار: شناسنامه و کارت ملی
- قولنامه یا مبایعهنامه: کپی برابر اصل قولنامه یا مبایعهنامه
- اظهارنامه رسمی: اظهارنامهای که از طرف خریدار برای فروشنده ارسال شده
- رسیدهای پرداخت: فیشهای واریزی یا رسیدهای پرداخت
- گواهی عدم حضور: گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی
- شهادت شهود (در صورت نیاز)
مدت زمان رسیدگی به پرونده الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای با وکیل و بدون وکیل
اگر فروشنده از تنظیم سند ملک خریداری شده در دادگاه امتناع میکند و قصد دارید از طریق دادگاه او را وادار به تنظیم سند کنید. احتمالاً یکی از اولین سوالاتتان این است که «چقدر طول میکشد دادگاه به پروندهام رسیدگی کنه؟»
پاسخ به این سؤال به چند عامل بستگی داره، مثل داشتن یا نداشتن وکیل، شلوغی شعبه دادگاه، محل ملک، میزان آماده بودن مدارک، و اعتراضهای احتمالی طرف مقابل. در ادامه به بررسی مدت زمان با وکیل و بدون وکیل در این مسیر میپردازیم:
با وکیل
در صورتی که مسیر طرح دعوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای را بخواهیم با همکاری یک وکیل پیش ببریم با دردسر کمتر و رسیدگی بیشتر همراه است اگر از یک وکیل ملکی متخصص استفاده کنید:
- وکیل میداند که از چه مدارکی استفاده کنه
- وکیل دادخواست را به شکلی دقیق مینویسد که پرونده رد نشود
- جلسات دادگاه را به شکل منظم پیگیری میکند
- وکیل میتواند در برابر اعتراضات فروشنده بهتر دفاع کند
- در این حالت، پرونده شما ممکنه بین ۴ تا ۸ ماه بسته به شلوغی شعبه دادگاه به نتیجه برسد.
بدون وکیل
در صورتی که بخواهیم مسیر طرح دعوی را بدون همکاری با وکیل پیش ببریم، با احتمال تاخیر و رفتوبرگشت پرونده رو به رو هستیم. اگر بدون وکیل دعوا رو پیگیری کنید با شرایط زیر رو به رو می شوید:
- ممکنه مدارک ناقص باشد
- احتمال دارد داد دادخواست رد یا نقص شود
- با اصطلاحات و قوانین آشنا نباشید
- در جلسات دفاع مؤثری نداشته باشید
در این حالت، ممکنه روند پرونده بین ۸ ماه تا حتی ۱ سال یا بیشتر طول بکشد، مخصوصاً اگر دادگاه به دلیل نقص یا ایراد در روند، پرونده رو برگشت بده یا توقف موقت در رسیدگی ایجاد شود.
چه دادگاهی صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای را دارد؟
در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای، دادگاههایی صلاحیت رسیدگی به این دعویها را دارند که در حوزه قضایی آن ملک قرارداد دارند. بنابراین دادخواست طرح دعوی باید در دادگاهی مطرح گردد که در مکان ملک واقع شده است.
به عبارت دیگر، حتی اگر شخص خریدار یا فروشنده در شهر یا حوزه دیگری برای طرح دعوی اقدام کند، مورد قبول نخواهد بود. برای مثال، اگر ملکی در تهران واقع باشد، دادگاه عمومی حقوقی شهرستان تهران صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد، حتی اگر طرفین دعوا در شهرستانهای دیگر سکونت داشته باشند.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای
خواهان: مشخصات کامل خریدار شامل نام و نام خانوادگی و کد ملی
خوانده: مشخصات کامل فروشنده شامل نام و نام خانوادگی و کد ملی – در صورت وجود ایادی قبلی، باید مشخصات همه فروشندگان قبلی و مشخصات فردی که ملک به نام او ثبت شده نیز درج شود.
خواسته: الزام به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی ……………. بخش …………………. مقوم به ……………………… ریال ارزش منطقهای ملک ……………………… ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی با صدور دستور موقت
دلایل و منضمات دادخواست: کپی مصدق مبایعهنامه یا قولنامه – گواهی دفترخانه – دلیل پرداخت ثمن – فرم ارزش منطقهای – صورتمجلس تفکیکی و پایان کار در صورت وجود
شرح خواسته:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …………
با سلام و احترام؛
احتراماً اینجانب ………………. مطالب ذیل را به استحضار میرسانم:
اینجانب …………… مطابق مبایعهنامه شماره …………… مورخ …………… به شرح پیوست یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی …………. واقع در ……………… را از خوانده پرونده خریداری نمودهام و بخشی از ثمن قرارداد را نیز پرداخت کردهام. مطابق بند ………… ماده ………. قرارداد مذکور، فروشنده متعهد شده است که در تاریخ …………….. در دفترخانه شماره ……………. حاضر شده و سند رسمی ملک را به نام بنده تنظیم نماید، لیکن در تاریخ تعیینشده در دفترخانه حاضر نشده و از اجرای تعهدات خود امتناع میکند که این امر توسط گواهی صادره از دفترخانه اسناد رسمی شماره ……. تأیید میگردد.
لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک را دارم. همچنین درخواست صدور دستور موقت برای منع نقل و انتقال پلاک مذکور با توجه به مواد 10، 225، 238، 239 و 1310 قانون مدنی و همچنین درخواست کلیه خسارات دادرسی را به استحضار میرسانم.
نمونه رأی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای
بسمه تعالی
این دادگاه پس از انجام تشریفات قانونی به شرح زیر حکم صادر مینماید:
در خصوص دعوای ……… به طرفیت ……… با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی …….. واقع در ……………، با توجه به دریافت پاسخ اداره ثبت، ملاحظه میگردد که خوانده دعوا مالک رسمی و قانونی ملک مذکور است و مطابق با مبایعهنامه شماره …….. مورخ ………، واحد مذکور را در قبال مبلغ …………… به خواهان منتقل کرده و متعهد شده است که در تاریخ ……….. در دفترخانه ………… اسناد رسمی تهران، نسبت به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام نماید. با این حال، طبق گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه، خوانده از انجام تعهد خود امتناع کرده است.
بنابراین، دعوای خواهان وارد تشخیص داده شده و مستند به مواد 10 و 219 قانون مدنی و 198 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی آپارتمان مذکور صادر میگردد.
رأی صادره حضوری است و ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران میباشد.
نتیجه گیری
دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای ابزاری قانونی است که به خریداران این امکان را میدهد تا در صورت امتناع فروشنده از تنظیم سند رسمی، حقوق خود را به طور قانونی پیگیری کنند. این دعوی تنها رد صورتی ممکن است که خریدار دارای قولنامهای معتبر و قانونی باشد.
این فرایند، اگرچه ممکن است چالشبرانگیز باشد، اما با استفاده از یک وکیل دعوی الزام به تنظیم سند میتوان مراحل طرح دعوی را با موفقیت به پایان رساند و به پیروزی رسید. وکیل با توجه به دانشی که در این زمینه دارد، نقش مهمی در تسریع فرایند و افزایش شانس موفقیت در دعوا ایفا کند.
در نهایت، برای افرادی که با این چالشها روبهرو هستند در صورت وجود هرگونه سؤال و ابهام میتوانید با کارشناسان دیوان خرد در ارتباط باشید. برای ارتباط با کارشناسان دیوان خرد میتوانید از طریق فرم موجود در مقاله و شمارههای موجود در سایت اقدام نمایید.
سوالات متداول
- چه زمانی میتوان دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای را مطرح کرد؟
دعوای الزام زمانی مطرح میشود که فروشنده از تنظیم سند رسمی ملک طبق قولنامه خودداری کند. - آیا الزام به تنظیم سند رسمی برای همه قراردادهای قولنامهای امکانپذیر است؟
بله، اگر قرارداد بیع صحیح و قانونی باشد، میتوان الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کرد. - آیا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، باید فروشندگان قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند؟
بله، در صورتی که ملک از ایادی قبلی به خریدار منتقل شده باشد، فروشندگان قبلی باید به عنوان خوانده وارد دعوا شوند.
