فسخ مبایعه نامه یکی از مواردی است که در معاملات ملک و املاک پیش میآید. در این شرایط یکی از طرفین در ادامه قرارداد از تعهدات خود سر باز میزند. فسخ قرارداد می تواند به دلایل مختلفی اعم از عدم پرداخت ثمن یا داشتن عیب ملک است.
در این مسیر وکیل ملکی نقش مهمی را ایفا میکند. وکیل ملکی با بررسی شرایط به صورت قانونی و کمک به طرفین برای شناخت حق خود و تنظیم فسخ نامه قرارداد به موکل خود کمک میکند. وکیل ملکی با شناخت قوانین به موکل خود برای تنظیم امور قرارداد کمک میکند.
در این مقاله، به بررسی تعریف فسخ مبایعه نامه، شرایط فسخ مبایعهنامه، دلایل آن، هزینه، نحوه نوشتن فسخ نامه قرارداد و نقش وکیل ملکی در این فرایند خواهیم پرداخت. برای اطلاعات بیشتر و آگاهی از جزئیات در ادامه مقاله با ما همراه باشید.
فسخ مبایعه نامه چیست؟
فسخ مبایعه نامه به معنای پایان دادن به قرارداد خرید و فروش انجام شده است که ممکن است به دلایل مختلفی صورت بگیرد. فسخ قرارداد ممکن است به دلیل این باشد که یکی از طرفین به قرارداد خود عمل نکرده باشد یا مشکلی در ملک معامله شده وجود داشته باشد.
برای فسخ مبایعه نامه نیز باید شرایط خاصی موجود باشد. این شرایط به منظور وجود داشتن حق فسخ قرارداد در مبایعه نامه یا وجود توافق بین طرفین برای فسخ مبایعه نامه است. در صورت وجود داشتن حق فسخ، طرفین بر مبنای آن عمل میکنند. در صورت وجود نداشتن حق فسخ، باید بر اساس قوانین موجود در این مورد همانند خیار غبن یا خیار شرط عمل کرد.
انواع فسخ مبایعه نامه
فسخ مبایعه نامه همانطور که تا به اینجا شرح داده شده به معنای پایان دادن به قرارداد است. این فسخ به سه صورت متفاوت انجام میگردد که هرکدام دارای شرایط و ویژگیهای متفاوتی است. در ادامه به شرح انواع فسخ مبایعه نامه میپردازیم:
- فسخ قانونی: در این حالت، قانونگذار به یکی از طرفین حق فسخ میدهد و به این منظور است که یا بر اساس قانون یا در صورت وجود داشتن حق فسخ میتوانند مبایعه نامه را فسخ کنند. حق فسخ به صورت قانونی ممکن است به دلیل نپرداختن ثمن معامله یا عدم تحویل ملک در زمان مشخص شده یا وجود عیوب در ملک باشد.
- فسخ اختیاری: در این نوع فسخ، یکی از طرفین با استناد بر شرطی که در قرارداد ذکر شده است، عمل میکند. در این شرایط باید در قرارداد، شرط فسخ وجود داشته باشد. نمونههای آن شامل تغییر شرایط اقتصادی یا عدم رضایت یکی از طرفین از وضعیت مبیع است.
- فسخ قهری: این نوع فسخ به دلیل وقوع حوادث غیرقابل پیشبینی است که باعث میشود ادامه معامله امکانپذیر نباشد. حوادثی مانند جنگ، سیل، زلزله یا فوت یکی از طرفین میتوانند موجب فسخ قهری شوند
در مجموع، فسخ مبایعهنامه میتواند به دلایل مختلف و با استناد به شرایط قانونی، اختیاری یا قهری رخ دهد که هرکدام نیاز به رعایت قوانین و شرایط خاص دارند. هر کدام از انواع نیز باید طبق قانون صورت بگیرد و در صورت عدم رعایت قوانین در آینده دچار مشکلات حقوقی خواهید شد.
شرایط فسخ مبایعه نامه
فسخ مبایعهنامه به معنای از بین بردن قرارداد خرید و فروش است که ممکن است به دلایل مختلفی انجام شود. طبق قانون، ممکن است شرایطی به وجود آید که شرایط فسخ قرارداد را مهیا کند. فسخ مبایعهنامه به دو صورت انجام میشود:
- فسخ با توافق طرفین (اقاله): در این روش، دو طرف قرارداد بهصورت داوطلبانه و با رضایت کامل یکدیگر، تصمیم به فسخ قرارداد میگیرند. این نوع فسخ نیاز به توافق کتبی و تأیید دفاتر اسناد رسمی دارد.
- فسخ یکطرفه: در این حالت، یکی از طرفین بدون رضایت دیگری میتواند اقدام به فسخ یکطرفه میتواند بر اساس خیارات قانونی مانند خیار غبن، عیب، تدلیس، تخلف از وصف، یا تأخیر در پرداخت ثمن انجام شود.
مراحل فسخ مبایعه نامه
به صورت کلی فسخ مبایعه نامه با توجه به متن توضیح داده شده در پاراگراف بالا یا با توافق دو طرف که همان اقاله است صورت میگیرد یا با خواست یکی از طرفین است. حال سؤال این است که یکی از طرفین چگونه میتواند برای فسخ مبایعه نامه اقدام کند؟
در پاسخ به این سوال، باید گفت در صورتی که فرد حق فسخ مبایعه نامه را دارد، باز باید به شکل قانونی برای فسخ اقدام کند. در این صورت شخص باید در اولین مرحله شخص مقابل را از فسخ مبایعه نامه مطلع کند. این اطلاع از طریق تنظیم و ارسال اظهارنامه به شخص مقابل صورت میگیرد.
اگر پس از ارسال اظهارنامه، طرف مقابل از فسخ مبایعه نامه امتناع کند، شخص متقاضی باید دادخواستی را مبنا بر فسخ قرارداد تنظیم کرده و به دادگاه ارسال کند. قاضی پس از رسیدگی به پرونده و بررسی شرایط، فسخ مبایعهنامه را اعلام خواهد کرد.
مدارک مورد نیاز برای فسخ مبایعهنامه
در صورت انجام فسخ مبایعه نامه در دفاتر رسمی نیازمند مدارکی است که در صورت وجود آنها فسخ قرارداد صورت میگیرد. در صورت کامل بودن مدارک شما، مراحل فسخ به صورت سریعتر و در زمان کوتاهتر انجام میگردد. مدارک لازمه برای فسخ مبایعه نامه شامل موارد زیر میباشد:
- اصل مبایعهنامه: سند اصلی قرارداد که میان طرفین منعقد شده است.
- مدارک شناسایی: کارت ملی و شناسنامه هر دو طرف (خریدار و فروشنده).
- وکالتنامه معتبر (در صورت وجود وکیل): اگر یکی از طرفین از وکیل استفاده میکند، باید وکالتنامه رسمی به همراه داشته باشد.
- دلایل و مستندات فسخ: مدارکی که دلیل قانونی فسخ را اثبات میکنند.
- مدارک پرداختهای انجامشده: رسیدهای پرداختی
هزینه فسخ قرارداد
دعوی فسخ همانند هر دعوی قضایی دیگر شامل هزینههایی میباشد که در صورت عدم پرداخت امکان پیگیری قضایی مراحل شما ممکن نمیباشد. هزینه دعوای فسخ قرارداد، مانند سایر دعاوی مالی، معمولاً بین ۲.۵ تا ۳.۵ درصد از ارزش خواسته است.
هزینههای فسخ قرارداد شامل هزینههای دادرسی، هزینههای کارشناسی و سایر هزینههای مربوطه را شامل میشود. این هزینه ممکن است در صورت وجود مراحل قضایی مختلف تغییر کند. همچنین در برخی موارد، اگر دادگاه به نفع خواهان حکم دهد، ممکن است بخشی از هزینهها توسط طرف مقابل (خوانده) پرداخت شود.
بنابراین، قبل از اقدام به فسخ قرارداد و طرح دعوا، لازم است که خواهان از تمامی هزینهها و مراحل دادرسی آگاه باشد تا بتواند تصمیم مناسبی در خصوص ادامه دعوی فسخ قرارداد بگیرد. در صورت موافقت با هزینههای موجود در ادامه مراحل به شکل کامل شرح داده شده است.
نحوه نوشتن فسخ مبایعه نامه
برای فسخ مبایعه نامه در اولین مرحله شخص باید حق فسخ خود را به شکل قانونی به فرد مقابل خود اطلاع دهد. این اطلاع به صورت تنظیم اظهارنامه قضایی انجام میگردد. نحوه نوشتن فسخ مبایعه نامه باید طبق شرایط صورت بگیرد و باید در مهلت تعیین شده باشد و تنها در آن زمان امکان فسخ موجود میباشد.
برای نوشتن متن فسخ مبایعهنامه، در اولین مرحله باید مشخصات فردی خود را وارد کنید و به صورت کامل پر کنید و پس از آن مشخصات فردی شخص مقابل خود را پر کنید. پس از این مرحله باید یکی از خیارات قانونی را برای فسخ خود مطرح کنید.
در شرایطی که شخص مقابل دلایل شما را نپذیرد، باید به دادگاه دلایل خود را ارائه دهید. اگر توافق بین شما و شخص مقابلتان صورت نگرفت، باید دادخواست فسخ خود را به صورت قانونی اعمال کنید. همچنین دادخواست تنظیم کرده و به صورت قانونی به فسخ مبایعه نامه خود برسید.
نمونه متن فسخ مبایعه نامه
اینجانب ……………………………….. فرزند ………………………………….. به شماره ملی ………………………….. صادره از …………………………………. ، در تاریخ ……………………………….. اقدام به تنظیم متن مبایعه نامه به شماره ……………………………………….. با جنابعالی نموده ام . اما اکنون ، کاشف به عمل آمده است که دلیل انعقاد قرارداد بیع ، انجام عملیات و اقداماتی بوده که منجر به فریب خوردن اینجانب ، شده است . بر این اساس ، به استناد ماده 438 قانون مدنی ، فسخ قرارداد به استناد خیار تدلیس را به صورت فوری ، اعلام می دارم .
پیامدهای فسخ مبایعهنامه
فسخ مبایعه نامه به منظور پایان دادن به اعتبار مبایعه نامه به صورت قانونی است. پس از فسخ مبایعه نامه هر یک از طرفین موظف هستند، شرایط را به قبل از وضعیت فسخ برگردانند. این وضعیت شامل این است که فروشنده باید مبلغ دریافت شده را به خریدار دهد.
پس از فسخ مبایعه نامه باید طبق قانون 287 مدنی که توضیح داده شده است، منافع باید به صاحب اصلی خود برگردد. منافع متصل یعنی منافعی که متصل به ملک است به صاحب ملک بازگردد و منافع منفصل همانند پول پرداختی نیز به پرداخت کننده پول برگردد.
بنابراین، آثار فسخ مبایعهنامه شامل پایان یافتن قرارداد و بازگشت وضعیت به قبل از انعقاد قرارداد است، بهطوری که هر دو طرف باید به تعهدات خود عمل کنند. در صورتی که به شکل قانونی انجام شود، هیچ کدام از طرفین به مشکل قانونی بر نخواهند خورد.
نتیجه گیری
فسخ مبایعهنامه یک فرآیند حقوقی پیچیده است که باید با دقت و با توجه به قوانین صورت بگیرد. فسخ مبایعه نامه به دلایل مختلفی صورت می گیرد که شامل عدم پرداخت ثمن یا وجود عیب در ملک است. در تمامی مراحل فسخ قرارداد رعایت قوانین ضروری است.
در این مسیر، وکیل ملکی نقش مهمی ایفا می کند. وکیل ملکی با داشتن دانش در زمینه قراردادها و مسائل ملکی میتواند در تمامی مراحل فسخ مبایعهنامه، از تنظیم و ارسال اظهارنامه تا پیگیری دعوی در دادگاه، مشاوره و راهنماییهای لازم را ارائه دهد.
در صورت وجود هرگونه سوال و ابهام در زمینه مسائل حقوقی ، کارشناسان موسسه حقوقی دیوان خرد آماده پاسخگویی به سوالات و ابهامات شما هستند. برای دریافت مشاوره و اطلاعات بیشتر، میتوانید از طریق فرم اطلاعاتی موجود در مقاله یا شمارههای ثبتشده در سایت با ما در تماس باشید و از خدمات حرفهای ما بهرهمند شوید.
سوالات متداول
- چه زمانی میتوانم مبایعهنامه را فسخ کنم؟
زمانی که شروط فسخ در قرارداد یا قانون بهطور صریح ذکر شده باشد یا یکی از طرفین از انجام تعهدات خود امتناع کند. - آیا فسخ مبایعهنامه نیاز به توافق دو طرف دارد؟
خیر، فسخ میتواند بهطور یکطرفه انجام شود اگر شرایط قانونی یا قراردادی وجود داشته باشد. - پس از فسخ مبایعهنامه، چه اقدامی باید انجام داد؟
پس از فسخ، طرفین باید وضعیت را به حالت قبل از عقد قرارداد بازگردانند، یعنی مبیع یا ثمن را مسترد کنند.
