سرقفلی یکی از موضوعات حقوقی مهم در بازار املاک است که مالکان ملکهای تجاری با آن به خوبی آشنا هستند. در این حق یکی از مسائل مهم مشخص شدن اختیارات مالک سرقفلی است. اختیارات مالک شامل مواردی مانند انتقال سرقفلی، اجاره دادن آن، تخلیه ملک سرقفلی و غیره است. آگاهی کامل با این حق و حقوق مالک در سرقفلی میتواند اختلافات را در این زمینه حل نماید.
با توجه به پیچیدگیهایی که در مسیر سرقفلی است، حضور وکیل امور سرقفلی میتواند در تعیین حق و حقوق اشخاص نقش مهمی داشته باشد. وکیل با توجه به دانشی که در این زمینه دارد میتواند از حقوق موکل خود دفاع کند و در تنظیم قراردادها به اشخاص کمک کند.
ما در این مقاله به شکل کامل به توضیح اختیارات مالک پرداختهایم و موضوعاتی نظیر حق تخلیه توسط مالک، استفاده مالک از پشت بام و محدودیتهای اختیارات مالک را به شکل کامل شرح دادهایم. در ادامه مقاله برای دانستن اطلاعات بیشتر در این زمینه همراه ما باشید.
همراه شما خواهیم بود.
برای دریافت مشاوره، کافیست اطلاعات خود را به صورت صحیح وارد کنید؛ کارشناسان ما در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
مالکیت سرقفلی چیست و چه شرایطی دارد؟
سرقفلی یک از حقوق قانونی است که توسط فعالیت مستاجر در ملک تجاری به وجود میآید. در واقع وقتی که مغازهای نوساز به وجود میآید و آن ملک هیچ شهرت و اعتباری ندارد. این ملک تجاری توسط فعالیتهای تجاری که در آن انجام میشود، دارای شهرت و اعتبار میگردد که به آن ارزش و اعتبار سرقفلی گفته میشود.
این حق در صورتی که مستاجر سبب پدید آمدن آن باشد، باید مبلغی در این جهت به مستاجر داده شود. ولی در صورتی که ملک دارای ارزش سرقفلی یعنی همان ارزش و اعتبار باشد توسط مالک به مستاجر اجاره داده میشود و مبلغی را از مستاجر دریافت میکنند.
در نهایت، میتوان گفت که مالکیت سرقفلی به معنای حقی است که در اثر شناخته شدن یک محل کسب و تجارت ایجاد میشود و این حق به مستاجر تعلق میگیرد. در ادامه به بررسی اختیارات قانونی مالکیت سرقفلی میپردازیم.
اختیارات مالک سرقفلی
زمانی که مالک ملک تجاری حق سرقفلی را به شخص دیگر همانند مستاجر توسط قرارداد اجاره انتقال میدهد، این حق به مستاجر واگذار میشود. در صورتی که این انتقال توسط قرارداد صورت بگیرد، مستاجر مالک سرقفلی شناخته میشود و از اختیارات مالک بودن آن را دارا میباشد.
طبق قانونی که در ایران در سال 1376 وضع شده است انتقال حق سرقفلی به مستاجر با محدودیت هایی همراه است و به شکل کامل دارای اختیارات نمی باشد. همچنین تنها در صورتی که در قرارداد مالک ذکر کند که به صورت همیشگی و با تمام اختیارات واگذار می کند، مستاجر می تواند به شکل کامل از آن حق بهره ببرد.
قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376 مستاجر تا پایان قرارداد میتوانست از حق و حقوق خود استفاده کند و مالک نمیتوانست درخواست تخلیه ملک را دهد. اما در قانون جدید مالک حق درخواست تخلیه ملک را به دلایل قانونی را دارد که در ادامه مقاله به شکلی جامه به بررسی این موضوع پرداختهایم.
مواردی که مالک سرقفلی حق تصمیمگیری دارد
با توجه به توضیحاتی که درباره مالکیت سرقفلی و اختیارات آن در قسمتهای بالا دادهایم، در این قسمت قصد داریم به طور دقیقتر به اختیارات مالک سرقفلی بپردازیم. همانطور که اشاره شد، اختیارات مالک سرقفلی نسبت به مستاجر بیشتر است. اختیارات مالک سرقفلی شامل موارد زیر میباشد:
اجاره ملک به شخص ثالث: یکی از اصلیترین اختیارات مالک سرقفلی این است که میتواند سرقفلی را به شخص دیگری اجاره دهد. به عبارت دیگر این حق را میتواند به مستاجر دیگری انتقال دهد به شرطی که این بند در قرارداد اجاره ذکر شده باشد و مالک اصلی ملک را از انتقال باخبر کند.
اعمال تغییرات در ملک: یکی دیگر از اختیارات مهم مالک سرقفلی این است که میتواند از منظر ظاهری یعنی دکوراسیون مغازه را به دلخواه خود تغییر دهد. این تغییرات نباید به گونهای باشد که به مغازه آسیب زند یا هویت ملک را تهدید کند؛ بنابراین، مالک سرقفلی میتواند با رعایت این محدودیتها تغییرات مد نظر خود را در ملک ایجاد کند.
به طور کلی، اختیارات مالک سرقفلی به او این امکان را میدهد که از ملک تجاری خود به صورت کامل بهره ببرد. تنها باید قبل از هر تغییر و اقدامی باید مفاد اجاره را چک کند و از اجازه داشتن خود اطمینان حاصل کند و مالک اصلی ملک تجاری را از تغییر باخبر کنند.
حق تخلیه مغازه توسط مالک سرقفلی
در مورد اختیارات مالک سرقفلی با توجه به قانون 1376 اینگونه بیان شده که مستاجر میتواند بدون آگاه کردن مالک، حق سرقفلی را انتقال دهد. اما به شرطی این مورد صورت میگیرد که در قرارداد به مستاجر اجازه انتقال داده شده باشد. در صورتی که مستاجر بدون اجازه از مالک حق سرقفلی را انتقال دهد، مالک میتواند مبلغ سرقفلی را پرداخت کرده و مستاجر را از ملک خود خارج کند.
علاوه بر این دلیل آورده شده، مالک میتواند به دلایل نظیر پایان مدت اجاره، نیاز شخصی خود از ملک تجاری یا ساخت و ساز و نوسازی ساختمان مستاجر را از ملک خارج کند. همچنین در صورتی که مستاجر تخلفی انجام دهد، مالک میتواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
استفاده مالک از پشتبام در ملک دارای سرقفلی
یکی از موضوعات چالش برانگیز در قراردادهای سرقفلی استفاده مالک از پشت بام ملک تجاری است که آیا این استفاده مجاز است یا از منظر قانونی غیر مجاز خوانده میشود. در این بخش به شکل کلی به جواب این سوال خواهیم پرداخت.
یکی از مهمترین استفادههای مالک سرقفلی استفاده از پشت بام ملک تجاری برای نصب تابلو یا استفاده از آن جهت تبلیغات است. در صورت استفاده مالک جهت منافع تجاری خود همانند مثالهای بالا از منظر قانونی نیز مجاز میباشد. اما در صورتی که مالک از پشت بام جهت ساخت فضای بیشتر برای کسب و کار یا ساخت انباری استفاده نماید یا در واقع هر استفاده شخصی از منظر قانونی غیر مجاز خوانده میشود.
برای ساخت هر سازه اضافهای بر پشت بام در مرحله اول باید با مالک اصلی ملک تجاری به تفاهم رسیده و رضایت فرد را در جهت اقدام خود کسب کند. در صورتی که فرد مالک اصلی رضایت نداشته باشد یا از این فعالیت آگاه نباشد، فرد کاری خلاف بر قوانین انجام داده است.
محدودیتهای اختیارات مالک سرقفلی
حال باید به جواب این سوال بپردازیم که آیا اختیارات مالک سرقفلی تنها دارای منفعت است؟ یا خیر. با توجه به توضیحاتی که از اختیارات مالک تا به اینجا از مقاله دادهایم این نکته را نیز عرض کردهایم که دارای شرط و شروطهایی است.
یکی از معایب اصلی اختیارات مالک سرقفلی این است باید برای هر تغییر و اعمالی در ملک تجاری باید مالک اصلی را آگاه کرده و رضایت شخص را کسب کند. دیگر معایب نیز این است که مالک حق تصرف و دخل کامل در ملک را ندارد و تنها در شرایط خاص حق استفاده کامل از ملک را دارد.
شکایت از مالک سرقفلی
اگر مالک سرقفلی از حدود اختیارات خود خارج شود و تخلفی را انجام دهد ف مالک اصلی ملک میتواند از وی شکایت کند. برای شکایت اولین مرحله تعیین نوع تخلف است تا بتوان اظهارنامه را پر کرد. در اولین گام فرد باید اظهارنامهای تنظیم و به مراجع ارسال کند.
در مرحله بعد فرد باید مدارک خود را آماده کرده به دادگاه عمومی یا کیفری مراجع کند. مهمترین مدارک شامل اجارهنامه و سایر مستندات مرتبط با سرقفلی مانند فیشهای واریزی است. پس از آن دادگاه هر دوی طرفین را فرا میخواند و حکم را با توجه به مدارک صادر میکند.
نتیجه گیری
اختیارات مالک سرقفلی همانطور که در مقاله توضیح داده شد شامل جنبههای مختلفی نظیر تعیین مبلغ سرقفلی، انتقال و تخلیه ملک تجاری است. اختیارات مالک سرقفلی دارای محدودیتهایی نیز است و باید با اجازه صاحب اصلی ملک تجاری انجام گردد.
در این مسیر وکیل امور سرقفلی نقش مهمی در این زمینه دارد. وکیل سرقفلی با توجه به دانش و آگاهی که در این زمینه دارد حدود و اختیارات هر شخص را مشخص نموده و در صورت ایجاد اختلاف آن را به صورت قانونی حل مینماید.
در صورت داشتن هرگونه سوال و ابهام میتوانید با کارشناسان دیوان خرد در ارتباط باشید. این ارتباط از طریق فرم اطلاعاتی در اول مقاله و شمارههای موجود در سایت شکل میگیرد. کارشناسان دیوان خرد همواره منتظر شنیدن صدای گرم شما هستند.
سوالات متداول
- اختیار انتقال سرقفلی چیست؟
مالک سرقفلی میتواند آن را به شخص دیگری منتقل کند، در صورتی که رضایت مالک اصلی مغازه را داشته باشد. - مالک سرقفلی حق تغییر کاربری دارد؟
مالک نمیتواند بدون رضایت مستاجر، کاربری ملک را تغییر دهد. هر گونه تغییر باید مطابق با قرارداد و رضایت طرفین باشد. - چه زمانی مالک سرقفلی حق فسخ قرارداد دارد؟
مالک میتواند قرارداد سرقفلی را فسخ کند اگر مستاجر به تعهدات خود عمل نکرده یا شرایط قانونی فسخ قرارداد وجود داشته باشد. - آیا مالک سرقفلی میتواند ملک را اجاره دهد؟
پاسخ به این سوال بستگی به قرارداد شما دارد. اگر قرارداد بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده و حق «انتقال به غیر» صراحتاً از شما سلب نشده باشد، اجاره دادن مجاز است. اما در قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶، اصل بر ممنوعیت است، مگر اینکه مالک اصلی صراحتاً و به صورت کتبی به شما این اجازه را داده باشد.
