پیش از شرح نکات لازمی که باید در مورد خلع ید دانست، ابتدا دیوان خرد تعریف مشخص و دقیقی از خلع ید در علم حقوق را به منظور بالا بردن آگاهی در اختیار شما قرار خواهد داد و در ادامه به تفاوت های خلع ید، تخلیه و تصرف عدوانی و شرایط طرح دعوا و چگونگی رسیدگی به هرکدام پرداخته ایم.
اصطلاح خلع ید در قانون مدنی زمانی به کار برده می شود که شخص یا اشخاصی به صورت غیر قانونی به اموال غیر منقول فرد دیگری دسترسی داشته باشد و آن را به تصرف خود در آورده باشد. در این شرایط فرد مالک برای خلع ید تصرف کننده و کوتاه کردن دست او از مال قانونی اش اقدام می کند. بر این اساس به خارج کردن اموال غیر منقول اعم از زمین، ملک، آپارتمان و غیره از دست کسی که به صورت غصبی و غیر قانونی آن را تصاحب کرده خلع ید گفته می شود.
نکات مهم درباره خلع‌ید که باید بدانید
از ارکان اصلی طرح دعوای خلع ید، عدوانی بودن تصرف (تصرف به زور و اجبار و بدون رضایت مالک یا مالکین)، غیر منقول بودن مال تصرف شده و مالکیت مشخص خواهان با در دست داشتن سند مالکیت است.
تنها کسی که می تواند دعوای خلع ید را اقامه کند شخص مالک است که سند به نام خود اوست.
دعوای خلع ید با تصرف عدوانی یکی نیست و با هم تفاوت دارند. اما به علت شباهت زیاد ممکن است افراد آن را با هم اشتباه گرفته یا یکی بدانند. بسیاری مفاهیم قانونی و حقوقی به علت شباهت به یکدیگر ممکن است اشخاص را به اشتباه انداخته و گمراه کنند. به همین جهت توصیه می شود برای انجام کارهای تخصصی قانونی با مشاوران حقوقی دیوان خرد در تماس باشید تا بهترین و کوتاه ترین راه دادرسی و احقاق حق تان را به شما معرفی کنند.
یکی از تفاوت های دعوای خلع‌ید با تخلیه این است که در خلع‌ید هیچ گونه قراردادی میان مالک و متصرف وجود ندارد. در صورت وجود قرارداد میان این دو، دعوای خلع ید مطرح نیست و مشمول قوانین دیگر حقوقی مانند تخلیه می باشد، مانند زمانی که ملک در تصرف مستاجر است و قراردادی میان موجر و مستاجر وجود دارد. بنابراین در دعوای خلع ید منشا اصلی دعوا قرارداد نیست اما در دعاوی تخلیه منشا دعوا وجود قراردادی میان مالک و متصرف است. بنابراین دعوای خلع‌ید علیه مستاجر و نسبت به املاک استیجاری امکان پذیر نمی باشد.
خلع ید در مورد اموال غیر منقول انجام می شود، یعنی اموالی که امکان جا به جایی آن ها وجود ندارد مانند زمین و خانه.
در دعاوی خلع‌ید اثبات مالکیت فرد بسیار مهم تلقی می شود و برای محکومیت متصرف کافی است. پس به همراه داشتن سند مالکیت فرد خواهان از مدارک الزامی برای طرح دعوای خلع ید علیه خوانده می باشد.
علاوه بر بازپس گیری ملک از متصرف پس از اثبات مالکیت اقامه کننده ی دعوا و محکومیت متصرف، مالک می تواند اجرت المثل مدت زمان تصرف را از خوانده طلب کند.
اگر ملکی سند مالکیت مشخص نداشته باشد ابتدا خواهان می بایست نسبت به تنظیم سند مالکیت اقدام نموده و سپس به پیگیری خلع ید بپردازد. چرا که اثبات مالکیت توسط خواهان از ضروریات طرح دعوای خلع ید می باشد.
برای اثبات تصرف خوانده، دادگاه عموما از روش شهادت شهود و تحقیقات محلی استفاده می کند و با استناد به شهادت آن ها نسبت به صدور رای اقدام می کند.
انواع خلع ید
به طور کلی، 3 دسته برای آن وجود دارد:
- غاصبانه
- امانی
- اموال مشاعی
غاصبانه
هر فردی برای تصرف ملک خود باید قانونی عمل کند، در صورتی که این تصرف قانونی باشد، مشکلی به وجود نخواهد آمد و فر می‌تواند بنا به حق مالکیتی که در ملکش دارد، به تصرف ملک ادامه دهد؛ ولی در صورتی که تصرف ملک به صورت غاصبانه باشد، مشکلات حقوقی پیش خواهد آمد. به صورتی در دعوای خلع ید، مالک مدعی خواهد شد که ملک او به صورت غیرقانونی در تصرف فرد دیگری در آمده و خواهان رفع این موضوع می‌باشد. ولی به دلیل این موضوع که خواهان ادعایی مطرح کرده، باید مواردی را به اثبات برساند و از آنجا که در دعوای غاصبانه، قراردادی بین طرفین منعقد نشده است، اثبات این موضوع نیاز به ارائه مدارک محکمی دارد.
یکی از این موارد که خواهان باید آن را اثبات نماید، مالک ملک بودن می‌باشد. پس از اثبات مالکیت، خواهان بر ملک مورد تصرف عدوانی و معلوم شدن تصرف خوانده که از همان ابتدا به صورت غیرقانونی صورت گرفته است، بدون اینکه قراردادی بین طرفین منعقد شده باشد، می‌توان دعوای خلع ید غاصبانه را طرح کرد.
امانی
در دعوای خلع ید امانی باید قراردادی بین طرفین وجود داشته باشد که طرفین بر سر بندهای آن توافق داشته و رابطه‌ای حقوقی را بین خود آغاز نموده باشند؛ رابطه حقوقی به درستی و در کمال صحت پیش خواهد رفت، مگر هنگامی که موعد قرارداد به پایان رسیده باشد (در صورتی که برای قرارداد موعدی مقرر شده باشد)، در این صورت پس از منقضی شدن قرارداد، دیگر الزامی نمی‌باشد که مالک به قرارداد و رابطه حقوقی که بر مبنای آن ایجاد شده است، ادامه دهد؛ ولی در صورتی که متصرف باز هم به تصرفات خود ادامه دهد، این عمل که ملک را به صورت غیر قانونی به تصرف در آورده است به عنوان غاصبی شناخته شده و فرد مالک می‌تواند علیه فرد متصرف، دعوای خلع ید امانی مطرح نماید.
اموال مشاعی
ملک مشاع به ملکی گفته می شود که بیش از یک نفر به صورت مشترک بر آن مالکیت دارند. اگر شخصی از مالکین یا شخص سومی غیر از مالکین بر ملک مشاع تصرف غیر قانونی و بدون رضایت مالکین داشته باشد، هر کدام از مالکین می توانند علیه او طرح دعوا کرده و نسبت به خلع ید او از ملک مشاع اقدام نمایند. در این نوع از خلع‌ید نیازی به طرح دعوای تمام مالکین نیست و تنها یک نفر از مالکین قانونی هم می تواند به تنهایی اقدام به طرح دعوای خلع‌ید علیه متصرف بکند و ملک خود را از دست او خارج کند.
درباره دیوان خرد
در دیوان خرد می توانید رسیدگی به موضوعات مربوط به تصرف عدوانی، خلع‌ید، تخلیه و سایر موارد حقوقی دیگر را به وکلا و مشاوران متخصص در زمینه های حقوقی سپرده و با کسب آگاهی های لازم و مشورت با آنان نسبت به طرح دعوا و پیگیری درخواست ها و احقاق حقوق خود اقدام کنید.
